Налоги на недвижимость в Польше - аренда, владение, продажа

Как купить, сдать или продать квартиру в Польше, не разорившись при этом на налогах?

 

Содержание:

• Налог на владение недвижимостью в Польше
• Налоги на недвижимость: обязанность или добровольная мера?
• Налог от сдачи жилья в аренду в Польше: реалии
• Налог с продажи недвижимости в Польше

Налог на владение недвижимостью в Польше

Ежегодно министерство финансов Польши устанавливает максимальную налоговую ставку на недвижимость. При этом в некоторых гминах ее размер может быть значительно ниже, так как это их доход, а не государственный. Максимальные ставки зависят от типа жилья или земельного участка, и его размеров. В среднем ежегодно они повышаются на 12%.

Жилые здания облагаются максимальной налоговой ставкой в размере 1 злотый за метр квадратный, а земля под ними – около 60 грошей за квадратный метр. При этом в многоквартирных домах намного сложнее рассчитать ее размер, ведь рассчитываются также места общего пользования и доля земли, на которой стоит дом.

А жители новостроек должны оплачивать налог еще и за гараж. При этом, если он являет собой отдельное сооружение, то подпадает под ставку, применяемую к «другим помещениям» (не выше 9,71 злотых за метр квадратный). Если же парковое место “принадлежит” к квартире, то стоимость налога рассчитывается по той же ставке (1 злотый за квадратный метр). Все зависит от правового статуса данного помещения.

Налог на недвижимость в отличии от налога на прибыль, нет необходимости рассчитывать самостоятельно. Этим занимаются гмины, которые и предоставляют собственникам соответствующие платежки с решением. Самый высокий налог на недвижимость в Польше оплачивают жители таких городов:

• Щецин;
• Люблин;
• Лодзь;
• Белосток;
• Быдгощ;
• Варшава;
• Познань;
• Вроцлав;
• Гданьск.

Самый низкий налог на недвижимость оплачивают жители Кельце. В этом городе налоговая ставка почти на 20% меньше, чем максимальная.

Налоги на недвижимость: обязанность или добровольная мера?

Обязанность платить налог на недвижимость возникает с первого числа следующего месяца с момента ее приобретения. Также необходимо сообщить о своей покупке в течение 14 дней в муниципалитет после завершения сделки. Тоже самое касается и приобретения земли для строительства дома. Налог на нее будет распространятся со следующего года, после приобретения.

Платить налог на недвижимость в Польше обязаны:

• владельцы зданий, недвижимости;
• владельцы зависимого имущества в некоторых случаях (арендаторы коммерческих помещений, которые принадлежат муниципалитету);
• владельцы самостоятельной недвижимости и строительных конструкций.

Также существуют группы налогоплательщиков, которые освобождены от таких оплат. В первую очередь это:

• фермеры (С них снимается сельскохозяйственный налог);
• пользователи участков ROD (При условии, что площадь дома не превышает 35 метров квадратных).

При этом взносы за недвижимость, находящуюся в корпоративной собственности, платит корпоратив. А владельцы в свою очередь уплачивают данный налог с помощью платежек, которые он им предоставляет.

Налог уплачивается 4 раз в год равными частями: 15 марта, 15 мая, 15 сентября и 15 ноября. Ежели его величина не превышает 100 злотых, то оплачивается целостно до 15 марта. Если решение пришло к вам позже обозначенного срока, то необходимо оплатить его в течение 14 дней после получения.

Налог от сдачи жилья в аренду в Польше: реалии

Перед тем, как подписывать договор с арендатором, необходимо выбрать удобный способ расчета с налоговой инспекцией. Существует два самых распространенных варианта:

• налоговая шкала (налог на доходы от сдачи в соответствии с вашей налоговой ставкой);
• единовременная выплата (ryczałt, фиксированная ставка).

В первом случае налог платится на общих условиях налогообложения дохода частным лицом. Таким образом доход с вычетом затрат на его получение, будет облагаться налогом. До 120 000 злотых налоговая ставка составляет 12%, а выше 120 000 злотых – 32%.

Во втором случае используется фиксированная ставка на зарегистрированный доход. В этом случае доход от аренды подлежит налогообложению (без вычета затрат). При доходе до 100 000 злотых в год налоговая ставка составляет 8,5%. А при превышении этого порога – 12,5%.

Если арендодатель решил воспользоваться налоговой шкалой (первый вариант), то не обязан сообщать об этом в налоговую инспекцию. В таком случае доходом считается арендная плата, которую оплачивает арендатор. Стоимость коммунальных платежей туда не входит, если они также оплачиваются арендатором. Тоже самое касается задатка. Данная квота является «подвешенной» до того момента, пока не станет официально удержанной согласно договору.

Также можно вычитать расходы, которые связанные с арендой у арендодателя. К таким вынужденным затратам относятся:

• расходы на модернизацию жилья;
• ипотечные проценты;
• расходы, связанные с текущей эксплуатацией имущества;
• страхование квартиры;
• расходы на обустройство квартиры;
• амортизация.

Все эти расходы должны быть документально подтверждены. Если квартира в течение определенного периода не заселена, то также можно зачислить платежи на коммунальные услуги к вынужденным затратам.

В случае, когда налогоплательщик пользуется единой ставкой на аренду (второй вариант), он не может воспользоваться необлагаемой налогом суммой и вычитать из дохода необлагаемые расходы. Данный налог уплачивается до 20 числа следующего месяца после получения первого дохода от аренды. Если это произошло в декабре, то с помощью подачи PIT-28.

Налог с продажи недвижимости в Польше

Подоходный налог в размере 19% оплачивается в том случае, если квартира была приобретена менее 5 лет назад. Если этот срок больше – владелец квартиры освобождается от уплаты такого налога. Интересно, что этот срок считается в Польше не с момента юридического заключения договора купли-продажи или внесения покупателя в реестр в качестве собственника квартиры, а только с 1 января следующего года от момента покупки. Таким образом, если вы купили квартиру 2 января 2023 года, то рассчитывать срок ее официального владения будете с 1 января 2024.

Также вы можете быть освобождены от уплаты подоходного налога, если направляете полученные средства на реализацию своих собственных жилищных целей. Например, совершаете строительство, надстройку, ремонт собственного дома или его части, а также – покупаете новую недвижимость для своего проживания. «Перенаправить» полученные средства следует в течение 3 лет с момента окончания налогового года, в которым была продана недвижимость (Поправка к Закону 2019 года).

Тоже самое касается налога на наследство.

Налог не уплачивается, если полученные средства направляются на улучшение собственных жилищных целей. Сам факт подписания договора и внесения денег на счет девелопера не дает права на жилищную льготу. Но если в течение 3 лет он реализует право собственности, тогда освобождается от налога. Аналогичная схема доступна и для собственного строительства, на реализацию которой дается также 3 года.